Käytetyn asunnon kauppa ja myyjän virhevastuu


Asuntokauppalaissa on säännökset asuntokauppaa (asunto-osakkeiden kauppaa) koskevista virheistä. Käytetyn asunnon kaupan osalta on olemassa kolme erilaista virhesäännöstä, eli yleinen virhesäännös, taloudellisia virheitä koskeva säännös ja oikeudellisia virheitä koskeva säännös. Suurin osa asuntokauppaa koskevista riidoista koskevat ns. laatuvirheitä ja niihin sovelletaan yleistä virhesäännöstä.

Yleinen virhesäännös

Käytetyssä asunnossa on virhe, jos

  • asunto poikkeaa siitä mitä osapuolet ovat sopineet tai mitä heidän voidaan katsoa sopineen
  • asunto ei vastaa tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan ajatella vaikuttaneen kauppaan
  • myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt kertomatta tiedon, joka todennäköisesti olisi vaikuttanut kauppaan tai kauppahintaan
  • asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa
  • myyjä on antanut alueen ympäristöstä tai palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tai jättänyt tiedon kokonaan antamatta ja nämä seikat ovat olleet kauppaan vaikuttavia
  • jos myyjänä on yritys, virheenä pidetään myös sitä, ettei myyjä ole noudattanut asetusta asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista

Taloudellinen virhe

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos

  • myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
  • myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon edellisessä kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
  • asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Oikeudellinen virhe

Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin. Ostaja voi vaatia oikeudellisesta virheestä johtuvia seuraamuksia myös silloin, kun sivullinen väittää, että hänellä on edellä tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Myyjällä tiedonantovelvollisuus

Myyjä vastaa kaikista ostajalle annetuista tiedoista, myös siis isännöitsijäntodistuksessa olevista tiedoista. Esimerkiksi yhtiön velkaosuus tai yhtiövastike on ilmoitettava oikein. Myyjän on myös kerrottava tulossa olevista, merkittävistä peruskorjauksista, jotka nostavat yhtiövastiketta. Jos myyjä salaa selkeän virheen, hän voi joutua siitä jälkikäteen vastuuseen.

Käytetyn asunnon kaupassa riidat kuitenkin koskevat usein virhettä, josta myyjä ei ole tiennyt eikä ostajakaan ole voinut sitä ennen kaupantekoa havaita. Monesti kyseisiä virheitä ei huomata edes kuntotarkastuksessa. Virheellisyyden tulee olla merkittävä, että se katsotaan salaiseksi virheeksi ja myyjä on siitä vastuussa.

Virheestä ilmoittamisen määräaika

Maksimiaika käytetyn asunnon virheestä valittamiseen on kaksi vuotta asunnon luovutuksesta silloin, kun kyseessä on kahden yksityishenkilön välinen kauppa. Erityistapauksissa, joissa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, valitusaika voi pidentyä.

Virheestä pitää ilmoittaa myyjälle kohtuuajassa virheen havaitsemisesta. Kohtuullisen ajan määrittelyssä otetaan huomioon se, että ostajan pitää monesti ensin selvitellä virhettä ja sen korjauskustannuksia.

Joskus uudehkon asunnon virhe johtuu virheellisestä rakentamisesta. Ostajalla on tällöin oikeus tehdä valitus asunnon alkuperäisestä virheestä myös suoraan asunnon ensimmäiselle myyjälle eli perustajaosakkaalle.

Myyjän seuraamukset asuntokaupan virheistä

Yleisin seuraus asuntokaupan virheestä on kauppahinnan alennus. Käytetyn asunnon kaupassa ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä, eikä myyjällä ei ole oikeutta korjata virhettä välttyäkseen hinnanalennukselta. Jos virheestä on aiheutunut vahinkoa, ostajalla saattaa joissakin tilanteissa olla oikeus myös vahingonkorvaukseen. Seuraamuksista järein on kaupan purkaminen ja se edellyttää myyjän olennaista sopimusrikkomusta. Kynnys kaupan purkamiseen on oikeuskäytännössä osoittautunut korkeaksi.


Jäikö Sinulla jotain kysyttävää aiheeseen liittyen? Ota meihin veloituksetta yhteyttä, niin kerromme lisää.