Myyjän vastuu asuntokaupassa
Asuntokauppalaissa on säännökset asuntokauppaa (asunto-osakkeiden kauppaa) koskevista virheistä. Käytetyn asunnon kaupan osalta on olemassa kolme erilaista virhesäännöstä, eli yleinen virhesäännös, taloudellisia virheitä koskeva säännös ja oikeudellisia virheitä koskeva säännös. Suurin osa asuntokauppaa koskevista riidoista koskevat ns. laatuvirheitä ja niihin sovelletaan yleistä virhesäännöstä.
Yleinen virhesäännös
Käytetyssä asunnossa on virhe, jos
- asunto poikkeaa siitä mitä osapuolet ovat sopineet tai mitä heidän voidaan katsoa sopineen
- asunto ei vastaa tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan ajatella vaikuttaneen kauppaan
- myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt kertomatta tiedon, joka todennäköisesti olisi vaikuttanut kauppaan tai kauppahintaan
- asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa
- myyjä on antanut alueen ympäristöstä tai palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tai jättänyt tiedon kokonaan antamatta ja nämä seikat ovat olleet kauppaan vaikuttavia
- jos myyjänä on yritys, virheenä pidetään myös sitä, ettei myyjä ole noudattanut asetusta asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista
Taloudellinen virhe
Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos
- myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
- myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon edellisessä kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
- asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Oikeudellinen virhe
Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin. Ostaja voi vaatia oikeudellisesta virheestä johtuvia seuraamuksia myös silloin, kun sivullinen väittää, että hänellä on edellä tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.
Myyjällä vastuu asuntokaupassa annetuista tiedoista
Asunnon myyjä vastaa kaikista asunnon ostajalle annetuista tiedoista, myös siis isännöitsijäntodistuksessa olevista tiedoista. Esimerkiksi asunto-osakkeisiin kohdistuva huoneistokohtainen velkaosuus tai yhtiövastike on ilmoitettava oikein. Myyjän on myös kerrottava tulossa olevista merkittävistä peruskorjauksista, jotka nostavat yhtiövastiketta. Jos myyjä salaa selkeän virheen, hän voi joutua siitä jälkikäteen vastuuseen. Asunnon myyjä ei voi virhevastuun välttääkseen menestyksekkäästi vedota siihen, että asunto-osakeyhtiön isännöitsijä on merkinnyt tiedot virheellisesti isännöitsijäntodistukseen. Tällaisessa tilanteessa toki tulee myöhemmin tarkasteltavaksi myös isännöitsijän vahingonkorvausvastuu asunnon myyjää kohtaan.
Käytetyn asunnon kaupassa riidat kuitenkin koskevat usein virheitä, joista myyjä ei ole ollut tietoinen eikä ostajakaan ole voinut niitä havaita ennen kaupantekoa (ns. piilevä virhe tai salainen virhe). Monesti kyseisiä virheitä ei huomata edes kuntotarkastuksessa. Varsin yleisiä asuntokauppariitaan johtavia salaisia virheitä ovat erilaiset kosteusvauriot tai rakentamisen laatupuutteet. Virheellisyyden tulee olla merkittävä, että se katsotaan salaiseksi virheeksi ja myyjä on siitä vastuussa.
Asuntokaupan virheestä ilmoittamisen määräaika
Maksimiaika käytetyn asunnon virheestä valittamiseen on kaksi vuotta asunnon luovutuksesta silloin, kun kyseessä on kahden yksityishenkilön välinen asuntokauppa. Erityistapauksissa, joissa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, valitusaika voi pidentyä.
Asuntokaupan virheestä pitää ilmoittaa myyjälle kohtuuajassa virheen havaitsemisesta. Kohtuullisen ajan määrittelyssä otetaan huomioon se, että asunnon ostajan pitää monesti ensin selvitellä virhettä ja sen korjauskustannuksia.
Joskus uudehkon asunnon virhe johtuu virheellisestä rakentamisesta. Ostajalla on tällöin oikeus tehdä valitus asunnon alkuperäisestä virheestä myös suoraan asunnon ensimmäiselle myyjälle eli perustajaosakkaalle.
Myyjän vastuuseuraamukset asuntokaupan virheistä
Yleisin seuraus asuntokaupan virheestä on kauppahinnan alennus. Käytetyn asunnon kaupassa ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä, eikä myyjällä ei ole oikeutta korjata virhettä välttyäkseen hinnanalennukselta. Jos asuntokauppaa rasittavasta virheestä on aiheutunut vahinkoa, ostajalla saattaa joissakin tilanteissa olla oikeus myös vahingonkorvaukseen. Asuntokaupan virheseuraamuksista järein on kaupan purkaminen ja se edellyttää asunnon myyjältä olennaista sopimusrikkomusta. Kynnys asuntokaupan purkamiseen on oikeuskäytännössä osoittautunut korkeaksi.
Palveluistamme asunto- ja kiinteistökaupan riidoissa
Avustamme asiakkaitamme kaikissa asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvissä oikeudellisissa ongelmatilanteissa. Yleisimmin hoitamamme riitatilanteet koskevat home- tai kosteusvaurioita, mutta myös erinäköiset myyjän tiedonantovirheet työllistävät ajoittain. Tärkeintä on, että otatte ajoissa asiantuntijaan yhteyttä ja katsotaan yhdessä, miltä tilanne näyttää ja miten sitä voitaisiin lähteä ratkomaan. On äärimmäisen tärkeää, että vaatimukset ja vastaukset niihin rakennetaan alusta asti perustellusti sekä siten, etteivät esimerkiksi huolimattomasti esille tuodut asiat aiheuta haittaa prosessin myöhemmille vaiheille.
Loppujen lopuksi suurin osa riidoista sovitaan jo ennen kuin ne päätyvät tuomioistuimeen ja siihen tulisi pyrkiä asunto- ja kiinteistökaupan riidoissakin, sillä molempien osapuolten kulut sekä kuluriski kasvavat, mitä pidemmälle prosessi etenee. Toisaalta ihan mitä tahansa sovintosummia ei tule hyväksyä käräjien pelossa, sillä varsin usein vastapuoli ensi alkuun pyytää aivan järjettömiä summia asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi ja vasta lakimies osaakin suhteuttaa vaatimukset siihen oikeudelliseen tosiseikastoon, joka lopulta ratkaisee sen minkälaisista summista kyseisen riidan osalta saatetaan puhua.
Jäikö Sinulla jotain kysyttävää aiheeseen liittyen? Ota meihin veloituksetta yhteyttä, niin kerromme lisää.